Waarom betaal ik 50 euro per maand meer aan kale huur dan mijn vriend met een even grote kamer? Waarom ontvangt mijn verhuurder van al mijn huisgenoten veel te veel geld aan servicekosten? En waarom moet ik soms nog steeds geld betalen voor het herstel van iets in mijn huis? Als op zichzelf wonende student is de kans zeer groot dat een studentenkamer wordt gehuurd. Er wordt een grote som geld betaald en daar krijgt de huurder vier muren voor terug met een dak boven het hoofd: het is zijn plekje voor de komende jaren. Als huurder wil je voorkomen dat je op straat komt te staan, waardoor de afgesproken huurprijs netjes wordt betaald. Echter wil een huurder waar voor zijn geld en daarvoor is het van belang dat de verhuurder zich aan de wettelijke regels houdt. Deze geven de huurder namelijk veel bescherming. Helaas komen verhuurders vaak hun verplichtingen niet na en weten huurders niet waar zij recht op hebben. Dit artikel zal aandacht besteden aan enkele veelvoorkomende misstanden in het huurrecht.
De huurprijs
Een
pijnpunt dat altijd zal blijven spelen betreft de hoogte van de
huurprijzen: veel studenten betalen wettelijk gezien te veel huur. In de
wet is opgenomen dat studentenkamers, met uitzondering van studio’s,
een maximale huurprijs hebben. De maximale hoogte ervan wordt berekend
via een door de wetgever bepaald puntensysteem.
Er worden hierbij aan verschillende onderdelen plus- of minpunten
toegekend. Voorbeelden zijn de oppervlakte van de kamer en de
gemeenschappelijke voorzieningen, maar er wordt ook rekening gehouden
met bijvoorbeeld geluidsoverlast.
Het aantal punten dat uit het puntensysteem voortvloeit, wordt vervolgens gekoppeld aan een bepaalde tabel. Hieruit blijkt hoeveel kale huur je maximaal voor de kamer mag betalen. Blijkt dat je te veel huur betaalt, dan moet je eerst schriftelijk een voorstel tot huurverlaging doen aan de verhuurder. Gaat de verhuurder hiermee niet akkoord, dan staat de optie open om naar de Huurcommissie te stappen. Door deze instantie wordt de hoogte van de huurprijs getoetst en vervolgens een oordeel gegeven: de verhuurder moet wel of geen huurverlaging doorvoeren. Als student kun je hier in ieder geval veel geld op besparen. Een huurverlaging van slechts 10 euro per maand betekent op jaarbasis toch weer 120 euro.
‘Een huurder hoeft alleen die kosten te betalen die in de huurovereenkomst staan omschreven.’
De servicekosten
Naast
de kale huur die een huurder betaalt, worden elke maand servicekosten
afgedragen. Dit is een voorschot dat wordt betaald voor de zaken en
diensten die de verhuurder levert. Hieronder vallen bijvoorbeeld gas,
water en licht, maar ook internet- en schoonmaakkosten kunnen
doorberekend worden. Belastingen daarentegen vallen meestal niet onder
de servicekosten. Een voorbeeld hiervan is de onroerendezaakbelasting.
Deze dient door de eigenaar van het pand zelf betaald te worden.
Van belang is dat de servicekosten in het contract staan omschreven. Een huurder hoeft namelijk alleen die kosten te betalen die in de huurovereenkomst staan omschreven. De reden hiervoor is dat de huurder alleen verplicht is de servicekosten te vergoeden die de verhuurder daadwerkelijk heeft gemaakt. Helaas gebeurt het vaak dat de huurder meer servicekosten betaalt dan nodig. Wettelijk gezien moet een verhuurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het beëindigen van het jaar waarop de servicekosten betrekking hebben, een specificatie geven. Hieruit kan worden opgemaakt of de huurder een teveel betaald bedrag terug moet krijgen, of juist moet bijbetalen. Indien een verhuurder deze specificatie niet uit zichzelf geeft en de huurder vermoedt te veel te betalen, kan deze eisen dat de verhuurder deze specificatie alsnog geeft. Daarbij is het belangrijk te weten dat een verhuurder de servicekosten niet mag verhogen , zolang hij geen overzicht verschaft. Laat de verhuurder dit na, dan kan wederom de Huurcommissie ingeschakeld worden. Zij kan de hoogte van de servicekosten vaststellen en ook dit kan uiteindelijk leiden tot een grote besparing van de uitgaven.
Mijn kamer toont gebreken
Een
laatste vervelend punt dat ook kosten met zich mee kan brengen betreft
de reparatie van een gebrek. Het kan zijn dat een huurder de kosten voor
de reparatie ervan zelf moet betalen, ondanks dat er al servicekosten
worden betaald. Of de huurder hiertoe verplicht is, hangt af van wat er
in de huurovereenkomst is besproken. Is hierin niets in opgenomen, dan
moet het gebrek zijn opgenomen in het zogenoemde ‘Besluit kleine
herstellingen’. In dit besluit wordt opgesomd wanneer een huurder zelf
de rekening moet betalen. Dat is bijvoorbeeld het geval als de huurder
zijn eigen kamer wil schilderen, maar ook gaten ontstaan door spijkers
zal de huurder zelf moeten dichten. Gaat het echter over gebreken waar
noemenswaardige kosten mee gepaard gaan, dan zal de verhuurder deze
kosten moeten dragen, mits er geen schuld is aan de kant van de huurder.
Wil de verhuurder deze kosten niet betalen, dan biedt de wet
verschillende opties om dit alsnog af te dwingen. Een daarvan is dat de
huurder zelf de reparatie uitvoert waarna deze kosten bij de verhuurder
kunnen worden verhaald. Voorwaarde is daarbij wel dat het moet gaan om
redelijke kosten.
Conclusie
Of het nu gaat om een te hoge huur, servicekosten die niet kloppen of een gebrek in de woning, als huurder zijn er mogelijkheden om deze misstanden aan de kaak te stellen bij de verhuurder of de Huurcommissie. Een huurder wordt in ons Nederlandse recht namelijk extra beschermd tegen de macht van de verhuurder. Heb je zelf een probleem met jouw verhuurder? Ook bij Rechtswinkel Nijmegen-Oost kun je altijd terecht met vragen over je studentenkamer.
Auteur: Evelyn van Oijen