Van huis en haard verdreven, of kun je een weerwoord geven?

De schaarste aan studentenwoningen in Nederland is het afgelopen jaar met twintig procent gestegen. Daarmee is het tekort aan woningen opgelopen tot 26.500 studentenwoningen. Wie vol goede moed zijn ouderlijk nest wil verlaten om zich volledig in het studentenleven te storten en zijn vleugels te spreiden, is dus een illusie rijker. Wanneer je eenmaal toch onderdak aan de Waal hebt weten te bemachtigen en bent ingetrokken in je kamer, dan valt de mededeling dat je op zoek moet naar een ander stekkie wel erg koud op je kersverse dak. Weer moet je die ongemakkelijke kijkavonden en eindeloze vleeskeuringen doorlopen. Gelukkig is dit niet altijd aan de orde. De verhuurder kan je namelijk niet zomaar de deur wijzen.

Koop breekt geen huur

Je kan in ieder geval niet je studentenhuis worden uitgezet als je verhuurder het betreffende pand verkoopt. In dat geval wordt de nieuwe eigenaar ook automatisch verhuurder. Je hebt dan dus een nieuwe huisbaas. Je rechten als huurder hangen af van het soort huurcontract dat je met de verhuurder hebt. De soort contracten die je veelal tegenkomt zijn vaste kamerhuur, tijdelijke kamerhuur en hospitahuur.

Vaste kamerhuur

Als je een vast huurcontract hebt, word je door de wet beschermd tegen het opzeggen van de huur door de verhuurder. Dit wordt ‘huurbescherming’ genoemd. Slechts met een van de in de wet vastgelegde redenen, kan de verhuurder je de deur wijzen. Zo kan het zijn dat je de kamer moet verlaten als je je niet als goed huurder hebt gedragen. Dit is bijvoorbeeld het geval als je maanden achterloopt met de betaling van je huur. Ook kan ernstige overlast in de huurwoning zorgen voor problemen. Deel jij je woning met anderen en organiseer je maar al te graag op dagelijkse basis studentenfeestjes in je kamer? Dan kan de structurele geluidsoverlast je de kamer kosten. Verder kan het zo zijn dat de verhuurder de woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld als gevolg van een scheiding waardoor hij dringend nieuwe woonruimte nodig heeft. Ook kan het gaan om bouwplannen op de plek van het studentenhuis. Uiteraard dient de gemeente dit laatste eerst goed te keuren. 

Je hoeft echter niet akkoord te gaan met de voorgestelde beëindiging van het huurcontract op basis van een van de hierboven genoemde gronden. Indien je niet akkoord gaat, dan kan de verhuurder je huurcontract alleen beëindigen via de rechter. De verhuurder moet dan wel de geldige reden en dringende noodzaak kunnen bewijzen. In het geval van dringend eigen gebruik moet de verhuurder de huurder helpen bij het zoeken naar een nieuwe studentenkamer, als hij gelijk krijgt. Hij zal namelijk moeten aantonen dat er voor de student passende andere woonruimte is. In sommige gevallen heb je als huurder zelfs recht op een verhuiskostenvergoeding.

Opmerking verdient dat de verhuurder rekening moet houden met een opzegtermijn van drie tot zes maanden, afhankelijk van hoelang je al in de kamer woont. Daarnaast dient deze opzegging in alle genoemde gevallen in principe te geschieden via een aangetekende brief.

Tijdelijke kamerhuur

Als je een tijdelijke kamer huurt, dan eindigt je huurovereenkomst op de einddatum zoals die is overeengekomen. De verhuurder dient wel de voor hem geldende regels in acht te nemen. Zo dient hij allereerst een schriftelijke kennisgeving  aan de huurder te sturen. Dit betekent dat de verhuurder via een brief, e-mail of WhatsAppbericht laat weten dat het huurcontract bijna ten einde loopt. Dit moet minimaal een tot drie maanden voor het einde van het contract gebeuren. Indien de verhuurder zich niet aan deze wettelijke eisen houdt, dan verandert je contract automatisch in een vast huurcontract. Je hebt vanaf dat moment huurbescherming. Als de verhuurder schriftelijk en op tijd aan zijn verplichting tot kennisgeving voldoet, dan moet je helaas de kamer verlaten.

Wil de verhuurder dat het huurcontract eerder dan de overeengekomen datum eindigt? Dan mag je dit weigeren. Dan heb je huurbescherming en is er dus een geldige reden nodig om de huurovereenkomst te beëindigen. Als je niet akkoord gaat, dan moet de verhuurder naar de rechter. Als huurder mag je het tijdelijke huurcontract van je kamer wél gewoon tussentijds opzeggen. Je hoeft dus niet te wachten tot het tijdelijke huurcontract afloopt. Je moet dan natuurlijk wel rekening houden met een opzegtermijn van minimaal een maand en maximaal drie maanden.

Als je tijdelijke huurcontract op 1 juli 2016 of later is gestart, dan mag je contract overigens maximaal vijf jaar duren bij onzelfstandige huur. Bij zelfstandige huur is er een huurtermijn van twee maanden. Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegangsdeur en eigen keuken en toilet. Als je geen eigen toegangsdeur hebt of je deelt je keuken of toilet met huisgenoten, dan is het een onzelfstandige woning. Kamers in studentenhuizen en hospitakamers zijn dus onzelfstandig.

Hospitahuur

Als de verhuurder zelf ook in de woning woont, dan wil je natuurlijk alle ongemakkelijke situaties mijden. Toch heb jij als hospitahuurder bepaalde rechten en daar kun je de verhuurder nauwgezet in de gedeelde keuken op wijzen. De eerste negen maanden heb je helaas geen huurbescherming. Dat betekent dat de verhuurder zonder reden je huurcontract mag opzeggen. Na die negen maanden ziet de zaak er een stuk rooskleuriger uit. Dan moet de verhuurder namelijk een goede reden geven voor de beëindiging van de huur. De opzegging geschiedt hier middels een aangetekende brief. Ga je niet akkoord? Je raadt het al, dan moet de verhuurder voor toestemming naar de rechter.

Bij hospitahuur geldt overigens een opzegtermijn van drie maanden voor de verhuurder. Dit heeft de wetgever gedaan om te zorgen dat je de tijd hebt om een ander onderkomen aan de Waal te bemachtigen. Gezien het woningtekort kun je die drie maanden goed gebruiken. 

Tot slot

Je wilt natuurlijk niet kamperen in het Kronenburgerpark en al helemaal niet met knikkende knieën langs je ex gaan. Laat je dus niet zomaar de deur wijzen en ga na óf je wel verplicht bent om je kamer te verlaten. Het komt namelijk geregeld voor dat studenten de mededeling krijgen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd.

Auteur: Jelmer Meerdink