Op een koude, regenachtige dag kom je na een middagje intensief studeren thuis in je studentenkamer. Terwijl je nietsvermoedend de deur opent, valt je oog op een brief van je huisbaas. Je vraagt je af of hij de huurprijs nu alweer wil verhogen. Ditmaal steekt de vork echter anders in de steel: hij wenst je binnen twee maanden uit jouw studentenkamer te zien verdwijnen.
De verhalen van lastige huurbazen vliegen je soms – zeker als student – om de oren. Hierboven zijn twee typische trucjes uit de trukendoos van de huisbaas benoemd, namelijk de huurprijsverhoging en de ‘verdwijntruc’. Het is echter zeer de vraag of jouw huisbaas deze trucjes zomaar mag inzetten.
Een eigen keuken en voordeur maken het verschil
Gelukkig kan jouw huisbaas de huur niet onbegrensd verhogen. Hoe hoog de huurprijsverhoging jaarlijks mag zijn, is afhankelijk van het type woning waar je in woont: een sociale huurwoning of een vrijesectorwoning. Het onderscheid zit hem voornamelijk in het begrip ‘zelfstandige woning’. Zelfstandige woningen zijn woningen met een eigen keuken en eigen toegang. Woningen die niet als zelfstandige woning kunnen worden aangemerkt, zijn sociale huurwoningen. Jouw studentenkamer is vermoedelijk een sociale huurwoning, omdat deze vaak geen eigen keuken en eigen toegang hebben.
Woon je in een studio met een eigen keuken en een eigen toegang, dan is dat een zelfstandige woning. Stem in dat geval niet meteen in met de huurprijsverhoging die jouw huisbaas voorstelt. Ook een zelfstandige woning kan immers als sociale huurwoning worden aangemerkt. Dat is afhankelijk van de zogenoemde ‘liberalisatiegrens’. Dat is een door de overheid vastgesteld huurbedrag waar een zelfstandige woning onder moet vallen om als sociale huurwoning te kunnen worden aangemerkt. De liberalisatiegrens is momenteel vastgesteld op een maandelijkse kale huur van € 763,47. Welke liberalisatiegrens op jouw woning van toepassing is, is afhankelijk van de datum waarop je de huurovereenkomst hebt ondertekend. Heb je jouw huurovereenkomst bijvoorbeeld in 2019 ondertekend, dan blijft de liberalisatiegrens van toepassing die toen gold.
Ervan uitgaande dat jouw studentenkamer een sociale huurwoning is, zijn er in dit verband twee belangrijke beperkingen waar jouw huisbaas zich aan moet houden. Ten eerste mag de huurprijs slechts eenmaal per jaar worden verhoogd. Ten tweede mag deze verhoging slechts 3,3 procent van de kale huur betreffen. Een eventuele verhoging in de servicekosten valt er niet onder, waaronder begrepen de thans hard gestegen energiekosten.
Een enkeltje ouderlijk huis
Wanneer je huisbaas je het liefst terug naar ‘thuisthuis’ ziet verdwijnen, is dat reden tot zorg. Hij kan de huurovereenkomst echter niet zomaar beëindigen. Hierbij maakt het uit of jouw huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde of voor bepaalde tijd.
Een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd eindigt indien de afgesproken termijn is verstreken. Dat is echter geen gegeven. Jouw huisbaas is namelijk wettelijk verplicht om je een tot drie maanden voor het eindigen van de huurovereenkomst hiervan op de hoogte te stellen. Doet hij dit niet tijdig, dan verandert de huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd automatisch in een overeenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd. Wil de verhuurder de huurovereenkomst voor het verstrijken van de termijn opzeggen, dan mag je dat weigeren.
Indien je een huurovereenkomst bent aangegaan voor onbepaalde tijd, mag jouw verhuurder de huurovereenkomst alleen opzeggen indien hij daarvoor een geldige reden heeft. Dit moet een van de in de wet opgesomde redenen zijn. Een van die redenen is ‘slecht huurderschap’, wat inhoudt dat jij je als huurder hebt misdragen. Daarvan is bijvoorbeeld sprake indien je de huurprijs herhaaldelijk niet betaalt. Een andere in de wet genoemde reden is dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Denk hier bijvoorbeeld aan een situatie waarin de verhuurder in een onveilig huis woont vanwege een gewelddadige ex-partner. Ook als de verhuurder een geldige reden meent te hebben, moet hij eerst jouw toestemming vragen voor het opzeggen van de huurovereenkomst. Ben je het niet met de opzegging eens, dan hoef je geen toestemming te geven. In dat geval moet jouw huisbaas de rechter om toestemming vragen.
Slot
Indien jouw huisbaas zijn trukendoosje tevoorschijn haalt en daar het trucje huurprijsverhoging uithaalt, weet dan dat jij waarschijnlijk in een sociale huurwoning woont waardoor de kale huurprijs in een jaar tijd slechts eenmaal met 3,3 procent mag worden verhoogd. Haalt jouw huisbaas het trucje ‘beëindiging van de huurovereenkomst’ tevoorschijn, weet dan dat hij dit alleen zonder jouw toestemming mag doen indien je een huurovereenkomst bent aangegaan voor bepaalde tijd. Dat mag alsnog alleen tegen het einde van de in de huurovereenkomst bepaalde termijn, mits hij jou daarvan tijdig op de hoogte stelt. Ben je echter een huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd en stuurt jouw huisbaas je een brief ter opzegging van de huurovereenkomst? Haal dan gerust adem, leg de brief ergens achterin een kastje en plof lekker op de bank. Zonder jouw toestemming of die van de rechter gaat zijn plan immers niet door.
Auteur: Inse Bekx