Al weken zit je bibberend van de kou onder een dekentje op de bank in je slecht geïsoleerde studentenkamer. Vanwege de torenhoge inflatie en de almaar stijgende energiekosten had je je immers voorgenomen de thermostaat gedurende de koude wintermaanden niet al te hoog te zetten. Toen je ging studeren leek het je nog zo leuk om te wonen in een karakteristiek studentenhuis in de Nijmeegse binnenstad. Nu ben je er echter achter gekomen dat dit ook een ijzige keerzijde heeft: slechte isolatie, met als gevolg een koude studentenkamer of een onbetaalbare energierekening.
Binnen jullie studentenhuis is daarom het idee ontstaan om het tochtige pand te laten verduurzamen. Goed voor het klimaat en goed voor je portemonnee. Helaas kom je al snel van een koude kermis thuis. De verhuurder wijst jullie verduurzamingsplannen namelijk op een kille manier af. Je vraagt je af hoe je hem toch zover kunt krijgen om energiebesparende maatregelen te nemen. Kun je als huurder verduurzaming van je studentenwoning afdwingen of laat ook het recht je in de kou staan?
Aan slechte isolatie geen gebrek
Allereerst is het van belang om na te gaan of slechte isolatie is te kwalificeren als een gebrek aan de huurwoning. Een gebrek is elke staat of eigenschap van de huurwoning waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij mag verwachten. Als er sprake is van een gebrek, is de verhuurder verplicht dit op zijn kosten op te lossen. Dit valt namelijk onder zijn onderhoudsplicht. Doet hij dit niet, dan heb je als huurder recht op tijdelijke huurprijsverlaging totdat het gebrek is verholpen.
Helaas wordt slechte isolatie niet per definitie aangemerkt als gebrek. Op dit moment is isolatie of dubbelglas immers niet voor alle woningen in Nederland verplicht. De slechte isolatie in jouw verouderde studentenhuis levert daarom in juridische zin geen gebrek op. Dit betekent dat er voor de verhuurder geen wettelijke verplichting bestaat om de huurwoning te isoleren. Ook heb je als huurder geen recht op huurprijsverlaging als de verhuurder weigert dergelijke maatregelen te nemen.
Dit kan in de toekomst echter veranderen, want slecht geïsoleerde huurwoningen zijn een belangrijk punt van aandacht in het kader van de energietransitie. Daarom roept de Woonbond, de vereniging die zich hard maakt voor de belangen van huurders, de politiek op om enkelglas juridisch als gebrek aan te merken. Hierdoor zou een financiële prikkel ontstaan voor verhuurders om de slecht geïsoleerde woningen te verduurzamen. De huurder zou dan immers recht hebben op huurprijsverlaging totdat de woning is geïsoleerd. Totdat de politiek daartoe heeft besloten, biedt de gebrekenregeling jou als huurder helaas geen oplossing.
Recht in eigen handen nemen
Hoewel slechte isolatie momenteel niet als gebrek wordt aangemerkt, biedt de wet wel een andere manier om bepaalde energiebesparende maatregelen af te dwingen bij de verhuurder. Als huurder kun je namelijk gebruikmaken van het zogenaamde initiatiefrecht. Op grond van dit recht kun je de verhuurder schriftelijk verzoeken om specifieke energiebesparende maatregelen te nemen. In ruil voor het aanbrengen van deze maatregelen moet je echter wel akkoord gaan met een huurprijsverhoging, omdat het juridisch wordt beschouwd als een verzoek tot renovatie. Deze huurprijsverhoging moet wel in redelijke verhouding staan tot de kosten die de verhuurder maakt met het aanbrengen van de maatregelen. De verhuurder kan op die manier de gemaakte kosten doorberekenen aan zijn huurders.
Wanneer de verhuurder weigert de door jou verzochte maatregelen aan te brengen, dan kun je naar de rechter stappen. Ook hierbij geldt dat een dergelijk verzoek bij de rechter enkel succesvol zal zijn als je bereid bent een redelijke huurprijsverhoging te gaan betalen. Bovendien geldt deze regeling alleen voor een beperkt aantal in de wet genoemde energiebesparende maatregelen, waaronder isolerende maatregelen zoals het aanbrengen van dubbelglas. Als huurder kun je je verhuurder momenteel daarom niet dwingen om bijvoorbeeld zonnepanelen te plaatsen of de woning aan te laten sluiten op een warmtenet.
Ondanks dat eerdere rechtszaken hebben aangetoond dat een gang naar de rechter succesvol kan zijn, moet dit worden gezien als uiterst redmiddel. Door een gerechtelijke procedure kan jouw verhouding met de verhuurder immers nogal bekoeld raken. Bovendien zijn aan gerechtelijke procedures tijd en kosten verbonden. Het is daarom altijd verstandig om eerst met een goed gesprek de kou uit de lucht proberen te halen.
Conclusie
De wet maakt het voor jou als huurder mogelijk om bepaalde energiebesparende maatregelen, zoals isolatie of dubbelglas, bij je verhuurder af te dwingen. Wel betekent dit dat je in ruil voor het aanbrengen van dergelijke maatregelen een redelijke huurprijsverhoging moet accepteren.
Vanwege de huidige hoge energieprijzen kan zo’n huurprijsverhoging alsnog tot een lagere totaalprijs leiden. Zo kun je ervoor zorgen dat je er de volgende winter wel weer warmpjes bij kunt zitten.
Auteur: Marjolein Duighuisen