Je hoort steeds vaker dat studenten in het buitenland bivakkeren. Van een minor in Madrid tot een stage in Bali. Hoe exotischer, hoe beter lijkt het haast wel. Hoewel deze studenten bijna niet enthousiaster te krijgen zijn over hun aankomende levenservaring, blijven sommigen toch met een knoop in hun maag zitten. Wat moet er namelijk gebeuren met hun studentenkamer? Het zou namelijk ongewenst zijn om hun geliefde, al dan niet extreem gewilde, studentenkamer op te moeten zeggen, enkel en alleen omdat zij zichzelf gaan ontdekken tijdens de reis van hun leven. Een stage duurt immers niet voor eeuwig en dakloosheid bij thuiskomst is geen aantrekkelijk vooruitzicht. Laat staan opnieuw intrekken bij je ouders. Gelukkig biedt de optie tot onderhuur hier een oplossing voor. In dit artikel wordt uitgelegd wat onderhuur juridisch inhoudt en wat de gevolgen zijn van illegale onderhuur.
Je hoort steeds vaker dat studenten in het buitenland bivakkeren. Van een minor in Madrid tot een stage in Bali. Hoe exotischer, hoe beter lijkt het haast wel. Hoewel deze studenten bijna niet enthousiaster te krijgen zijn over hun aankomende levenservaring, blijven sommigen toch met een knoop in hun maag zitten. Wat moet er namelijk gebeuren met hun studentenkamer? Het zou namelijk ongewenst zijn om hun geliefde, al dan niet extreem gewilde, studentenkamer op te moeten zeggen, enkel en alleen omdat zij zichzelf gaan ontdekken tijdens de reis van hun leven. Een stage duurt immers niet voor eeuwig en dakloosheid bij thuiskomst is geen aantrekkelijk vooruitzicht. Laat staan opnieuw intrekken bij je ouders. Gelukkig biedt de optie tot onderhuur hier een oplossing voor. In dit artikel wordt uitgelegd wat onderhuur juridisch inhoudt en wat de gevolgen zijn van illegale onderhuur.
Wat is onderhuur eigenlijk?
Onderhuur kan dus de ideale oplossing zijn voor de student die tijdelijk zijn of haar kamer verlaat, maar de kamer niet wil opzeggen. Onderhuur kan tot stand komen doordat de hoofdhuurder (de student die op reis gaat) een onderhuurovereenkomst sluit met de onderhuurder. De verhuurder komt hier niet eens aan te pas. Dit lijkt simpel, maar toch moet de hoofdhuurder oplettend blijven. Zo mag onderhuur niet expliciet zijn uitgesloten in de huurovereenkomst, bijvoorbeeld in de vorm van een verbod tot onderhuur. Is er geen sprake van een dergelijk verbod en heeft de hoofdhuurder toestemming gekregen van de verhuurder tot onderhuur, dan is onderhuur wettelijk toegestaan. Ziet de verhuurder de onderhuur niet zo zitten, maar heeft hij zijn onderhuur niet expliciet in de huurovereenkomst uitgesloten, dan geldt het uitgangspunt dat hij de laatste stem heeft. Echter, de verhuurder dient vooralsnog de redelijkheid en billijkheid in acht te nemen bij zijn beslissing. Dat houdt in dat er van een redelijk handelend verhuurder verwacht kan worden dat hij zijn medewerking verleent. Vereist is dat de hoofdhuurder moet aantonen dat hij hier aanzienlijk belang bij heeft. Er is sprake van aanzienlijk belang bij bijvoorbeeld proefsamenwonen of elders verblijven (zoals in het buitenland).
Hoe stel ik een onderhuurovereenkomst op?
Het is van groot belang om bij het aangaan van onderhuur een onderhuurovereenkomst op te stellen, om zo mogelijke complicaties te voorkomen. Het zou vervelend zijn als een onderhuurder langer blijft zitten dan de hoofdhuurder in gedachten had. Zoals eerder vermeld dient de onderhuurovereenkomst te worden opgesteld tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. In deze overeenkomst zijn de partijen vrij om zelf regels op te stellen. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de huurprijs, gebruik van spullen of de duur van de huur. Voorbeelden van onderhuurovereenkomsten zijn veelal te vinden op het internet. Deze kunnen handig zijn ter inspiratie en om te zorgen dat er geen belangrijke afspraken vergeten worden. Ook kan het handig zijn om de onderhuurovereenkomst door te laten lezen door een jurist of iemand die hier verstand van heeft. Bij de rechtswinkel Nijmegen-Oost kun je de onderhuurovereenkomst ook altijd laten doorlezen om juridische onzuiverheden te voorkomen!
Illegale onderhuur
De student die slim denkt te zijn en zijn of haar kamer onderverhuurt zonder dit ter kennis te geven aan de hoofdverhuurder heeft er duidelijk geen kaas van gegeten. Natuurlijk is het van tevoren al denkbaar dat dit niet zonder enige complicaties gepaard kan gaan. Het moet hem toch in het woordje ‘illegaal’ zitten. Over wat er kan gebeuren als je als hoofdhuurder illegaal onderverhuurt kunnen we kort zijn: je loopt het risico om je kamer te verliezen. Doordat je illegaal onderverhuurt, geef je de verhuurder een goede grond om de huurovereenkomst te ontbinden. Ontbinden is het (gedeeltelijk) opzeggen van een overeenkomst doordat de andere partij zijn verplichting niet voldoende nakomt. Wel heeft de verhuurder een uitspraak van de rechter nodig voor ontbinding van de huurovereenkomst.
Gevolgen voor de onderhuurder
Aangezien de hoofdhuurder zijn kamer kwijt is, heeft dit natuurlijk ook gevolgen voor de onderhuurder, omdat deze is verbonden aan de hoofdhuurovereenkomst. De onderhuurder zal doorgaans ook een student zijn. Die heeft namelijk (op goed vertrouwen) de onderhuurovereenkomst getekend en is inmiddels ingetrokken in zijn lieftallige kamer waarin hij denkt nog enkele maanden te kunnen verblijven. De onderhuurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder is een reguliere huurovereenkomst net als de hoofdhuur. De onderhuurder komt dus huurbescherming toe. Echter, deze huurbescherming geldt alleen tegenover zijn eigen verhuurder, namelijk de hoofdhuurder (de student die op reis gaat) en dus niet tegenover de hoofdverhuurder. Dus wanneer de hoofdhuurder zijn huurcontract verliest, kan hij zijn verplichting tegenover de onderhuurder niet meer nakomen. Dat betekent dat de onderhuurovereenkomst wordt ‘verbroken’ door het wegvallen van de hoofdhuurovereenkomst. De onderhuurder kan zich dan beroepen op wanprestatie en schadevergoeding van de hoofdhuurder vorderen, omdat de hoofdhuurder niet meer in staat is om de kamer aan de onderhuurder te verschaffen. Wanprestatie is wanneer een partij zijn verplichting geheel, gedeeltelijk of onvoldoende nakomt.
Conclusie
Onderhuur kan een handige oplossing zijn voor de student die van plan is voor enkele maanden naar het buitenland te gaan. Daarnaast kan onderhuur ook een oplossing bieden voor de student die tijdelijk een kamer nodig heeft. In beginsel wordt onderhuur niet uitgesloten door de wet. Onderhuur kan wel worden uitgesloten door een bepaling in de huurovereenkomst of als hij om goede redenen geen toestemming geeft voor de onderhuur. Beslist de student toch om illegaal onder te verhuren? Dan loopt hij het risico zijn kamer te verliezen. Verliest de hoofdhuurder zijn kamer? Dan is de kans groot dat de onderhuurder zijn kamer ook verliest. Wel kan hij schadevergoeding vorderen van de hoofdhuurder. Dus al met al, wees voorzichtig!
Auteur: Kai den Boer