Nadat hij zijn eindexamen met mooie cijfers heeft afgerond, heeft Coen te horen gekregen dat hij is toegelaten tot zijn studie! Vanwege de lange reistijd neemt hij de beslissing om uit huis te gaan. Hij speurt Facebook en Kamernet af en na een aantal hospiteeravonden voelt Coen eindelijk een goede klik met de bewoners. Het is niet de meest luxe kamer, maar dat maakt hem niets uit. Tijdens zijn eerste nacht komt Coen erachter dat er allerlei dingen mis zijn met zijn studentenkamer. Het tocht namelijk enorm in de kamer vanwege een lekkage aan het dak, waardoor zijn kamer ook nog eens wordt geplaagd door schimmel. Een appje over de gebreken kan geen kwaad, dus besluit de eerstejaarsstudent contact op te nemen met zijn huisbaas, maar die schuift alles van zich af. Coen heeft weleens gehoord van de Huurcommissie en vraagt zich af of die hem verder kunnen helpen.
Wat is de Huurcommissie?
De Huurcommissie is een onafhankelijke commissie die huurders en verhuurders helpt bij meningsverschillen over de huurprijs, onderhoud en gebreken, huurverhoging en de eindafrekening van servicekosten. Mocht Coen er niet uitkomen met zijn huisbaas, dan zou de Huurcommissie hem kunnen helpen met zijn probleem. De Huurcommissie kan Coens huisbaas gebreken op grond van het Burgerlijk Wetboek verplichten om de huurprijs te verlagen, als sanctie voor de huisbaas en als een stok achter de deur om het dak te repareren.
De huurcommissie, niet voor iedere buur
De weg naar de Huurcommissie bij gebrekkig onderhoud aan de woning staat niet voor iedereen open, leest Coen op de website van de Huurcommissie. De Huurcommissie maakt onderscheid tussen twee soorten huurwoningen, namelijk de huurwoning in de vrije sector en de huurwoning in de sociale en middenhuursector. Dit onderscheid bepaalt namelijk of de klacht wordt behandeld. Een klacht over het onderhoud van een woonruimte die valt onder de sociale en middenhuursector kan worden beoordeeld door de Huurcommissie. Klachten over het onderhoud van een woonruimte die in de vrije sector wordt gehuurd, worden alleen behandeld als de huurder en verhuurder dit in het huurcontract of achteraf afspreken.
Coen ziet een verlaging van zijn huur wel zitten, maar het is voor hem niet helemaal duidelijk in welke sector zijn kamer valt. Of een huurwoning tot de categorie sociale- en middenhuursector valt, is afhankelijk van het type woning, het moment van sluiten van het huurcontract en de huurprijs bij het sluiten van het huurcontract. Van een sociale huurwoning is in ieder geval sprake wanneer een kamer wordt gehuurd. Coen springt bijna een tweede gat door het plafond als hij dit leest.
Niet alle gebreken worden behandeld door de Huurcommissie. Zo is het aan Coen om kleine reparaties uit te voeren en klein onderhoud te verrichten. Ook is hij verantwoordelijk voor alle schade die hij zelf aanricht. Wanneer hij schade heeft aan zijn kamer die hij zelf niet heeft veroorzaakt, dan kan hij naar de Huurcommissie. Voor die schade is zijn huisbaas namelijk verantwoordelijk. Er moet dan wel sprake zijn van een ernstig gebrek. Schimmel en lekkage zijn hier voorbeelden van.
Het proces rondom reparaties op zijn adres
Voordat Coen een klacht indient bij de Huurcommissie, moet hij het gebrek eerst melden bij zijn huisbaas. Het is handig voor Coen om dit te doen met de modelbrief van de Huurcommissie. Deze kan namelijk gebruikt worden als bewijs tijdens een zaak bij de Huurcommissie. Hij moet zijn huisbaas zes weken de tijd geven om de lekkage en schimmel te verhelpen zodat de verhuurder voldoende tijd heeft. Heeft de verhuurder zes weken de tijd gehad, maar de gebreken aan de kamer niet gerepareerd, dan kan Coen de Huurcommissie inschakelen door het formulier ‘Huurverlaging bij onderhoudsgebreken’ in te vullen. Zo kan hij vorderen dat zijn huurprijs wordt verlaagd.
Nadat het formulier is ingediend, is de kans groot dat er een onderzoeker van de Huurcommissie langskomt om de kamer te inspecteren. De onderzoeker inspecteert hoe ernstig de gebreken aan zijn kamer zijn en welke huurverlaging tegenover de gebreken mag staan. In sommige gevallen heeft de onderzoeker van de Huurcommissie niet voldoende kennis van het gebrek. De Huurcommissie zal dit dan aan Coen laten weten. Het is dan aan hem om een expert in te schakelen, die het gebrek beter kan onderzoeken. De onderzoekskosten moeten dan wel uit eigen broekzak worden betaald.
Na het onderzoek is de zaak voor de Huurcommissie vaak duidelijk. In dat geval zal de huurcommissie schriftelijk uitspraak doen. Het kan ook zo zijn dat de Huurcommissie nog vragen heeft voor Coen en zijn huisbaas. In dat geval worden ze beiden uitgenodigd voor een zitting. De Huurcommissie doet binnen vier maanden uitspraak over de situatie. De Huurcommissie doet uitspraak over de ernst van de gebreken, of de verhuurder de huur moet verlagen, met welk bedrag de huur moet worden verlaagd en de datum waarop de huurverlaging ingaat. Pas wanneer het gebrek is verholpen door de huisbaas mag hij de oorspronkelijke huurprijs vragen van Coen. De huisbaas heeft dus een goede reden om de kamer te repareren, maar kan door de Huurcommissie niet gedwongen worden om de kamer te repareren. Als Coen de gebreken wil laten verhelpen, dan kan hij dit vorderen bij de rechter of de gebreken zelf verhelpen en de kosten al dan niet via de rechter op de huisbaas verhalen.
Concluderend
Coen hoeft geen genoegen te nemen met de staat van zijn studentenkamer. Hij kan een vriendelijke doch dringende brief sturen naar zijn verhuurder met het verzoek om de gebreken te verhelpen. Als de verhuurder weigert mee te werken, dan kan hij naar de Huurcommissie stappen met het verzoek om zijn huurprijs te verlagen. De Huurcommissie zal dan de gebreken onderzoeken. Blijkt uit het onderzoek dat de gebreken ernstig zijn, dan zal de Huurcommissie de verhuurder dwingen de huurprijs te verlagen totdat de gebreken verholpen zijn. Over het algemeen zal de huisbaas zijn kamer repareren. Is dit niet het geval, dan zal Coen zich tot de rechter moeten wenden.
Heb jij net zoals Coen vragen over het huren van een kamer, studio of huurwoning? Kom dan vooral langs bij een van onze spreekuren. De medewerkers van Rechtswinkel Nijmegen-Oost helpen je graag verder!
Auteur: Bram Vastert