Jaap is een student aan de Radboud Universiteit en woont sinds twee jaar aan de goede kant van de Waal. Hoewel Jaap gelukkig was met zijn huurcontract voor onbepaalde tijd, is zijn droom inmiddels verandert in een regelrechte koortsdroom toen hij zijn nieuwe verhuurder, Bob, ontmoette. Zijn kersverse nachtmerrie was nog maar net begonnen en Bob veroorzaakte alweer problemen, evenals hoofdpijn bij Jaap. Zo kwam Bob zomaar binnen zonder aankondiging, gooide hij de huur ineens omhoog en eiste hij dat Jaap zelf maar moest klussen als hij die reparaties zo nodig vond. Toen Jaap eindelijk voor zichzelf op durfde te komen, dreigde Bob zelfs met het opzeggen van de huur. Jaap vraagt zich af wat zijn rechten en verplichtingen zijn in zijn situatie als huurder.
Binnentreden zonder toestemming
Bob treedt het huis van Jaap regelmatig binnen zonder enige aankondiging of toestemming. Alhoewel Jaap niets te verbergen heeft, zit hij niet te wachten op een wekelijks koffietje met Bob. Wat Bob doet, mag in principe niet volgens de wet. Volgens de Grondwet heeft Jaap namelijk recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer. Daartoe behoort het recht op privacy en dat dient Bob te respecteren. Dit geldt ook voor gemeenschappelijke ruimten zoals een hal of schuur die Jaap deelt met huisgenoten. Bob mag over het binnentreden van de woning wel bepalingen in de huurovereenkomst opnemen, maar heeft daar dan alsnog toestemming van Jaap voor nodig. Een dergelijke bepaling kan bijvoorbeeld zijn dat Bob de woning mag betreden om bij zijn eigen spullen te komen. Bob mag de woning wel binnentreden zonder toestemming als er sprake is van een acute noodsituatie zoals een gesprongen waterleiding.
Huurprijsverhoging
Het gaat van kwaad tot erger wanneer Bob ook nog de huurprijs verhoogt. Bob heeft als verhuurder meerdere instrumenten tot zijn beschikking als hij de huurprijs wil verhogen. Hij kan simpelweg een voorstel doen tot huurverhoging, maar ook een bepaling in de huurovereenkomst laten opnemen waardoor hij bevoegd is de huurprijs jaarlijks te verhogen. Een zogenaamde huurverhogingsclausule. Het voorstel tot huurverhoging mag echter alleen worden gedaan als er geen sprake is van een huurverhogingsclausule. Er zitten ook nog grenzen aan de huurverhogingsclausule. Die mag niet hoger zijn dan het jaarlijks vastgestelde maximale huurverhogingspercentage. Voor kamers is dit percentage in 2025 vastgelegd op 5,8%. Bob mag de huur dus niet meer verhogen dan dat er in de huurovereenkomst is afgesproken en dit percentage mag niet hoger zijn dan het maximale huurverhogingspercentage. Wat als Bob deze regels niet volgt? Dan kan Jaap altijd nog hulp krijgen bij de huurcommissie.
Naast de vaste huurkosten betaalt Jaap ook servicekosten (bijvoorbeeld schoonmaak en kabeltelevisie) en nutsvoorzieningen (elektriciteit, gas, water en licht). Deze kosten komen nog op bovenop zijn kale huur. Aangezien Bob op het einde van het jaar pas weet hoeveel hij kwijt is aan deze nutsvoorzieningen, betaalt Jaap elke maand een klein bedrag als ‘voorschot’. Hij betaalt dus een schatting van de kosten van die servicekosten en nutsvoorzieningen. Jaap heeft het recht tot inzage van het overzicht waarin alle nutsvoorzieningen en berekeningen zijn weergegeven tot uiterlijk een half jaar na het verlopen van het boekjaar (vaak gelijk aan een kalenderjaar). Jaap ziet in het overzicht dat hij eigenlijk te veel heeft betaald dan dat hij eigenlijk heeft verbruikt. Ook heeft Bob servicekosten in rekening gebracht voor een schoonmaker die niet is langsgekomen. Het blijkt dus dat het voorschot dat Jaap heeft betaald te veel was. Jaap kan het bedrag dat hij te veel heeft betaald, terugkrijgen van Bob.
Gebreken
Alsof het kwaad dan nog niet is geschied, moet Jaap ook nog optreden als klusjesman van het huis. Bob wil namelijk dat Jaap zelf de schimmel weghaalt die zich is gaan vormen in Jaap zijn mooie keuken. Daarnaast verlangt Bob van Jaap dat hij ook nog de muren een nieuw likje verf geeft.
Om te kijken wiens verantwoordelijkheid het is om een bepaald klusje te verrichten, moet er onderscheid worden gemaakt tussen gebreken en kleine herstellingen. Een gebrek is elke omstandigheid die het huurgenot beperkt. Als er wordt gesproken van een gebrek, dan wordt daar eigenlijk ‘gebrekkig huurgenot’ mee bedoeld. Een kleine herstelling is een reparatie die de gemiddeld handige huurder, zonder te veel kosten en expertise zelf kan uitvoeren. Gebreken zijn dus moeilijker op te lossen dan kleine herstellingen. Het oplossen van gebreken valt dan ook onder de verantwoordelijkheid van Bob, voor zover dit gebrek niet de schuld is van de Jaap zelf.
Er is niet op voorhand een betekenis gegeven aan de termen ‘kleine herstellingen’ en ‘Gebreken’. Hiervoor moet worden gekeken in de rechtspraak of het Besluit Gebreken. Dit besluit is hier te vinden. Alles wat in dit besluit als gebrek is bestempeld, valt onder de verantwoordelijkheid van Bob. Zo staat bijvoorbeeld dat schimmel in de keuken, woon- of slaapkamers een gebrek is. Meer houvast kan worden gevonden op de website van de rijksoverheid. Hier staat onder andere in dat het verven van de buitenmuren een taak is van Bob. Het witten van de binnenmuren is bijvoorbeeld een taak van Jaap.
Conclusie
Al met al kan Jaap met deze informatie hopelijk wakker worden uit zijn nachtmerrie die door Bob in leven werd gehouden. Alhoewel Jaap zijn binnenmuren vooralsnog moet voorzien van een likje verf, kan Jaap met een gerust hart verder gaan slapen nu hij weet dat Bob niet zomaar zijn woning mag betreden. Daarnaast weet hij ook met hoeveel Bob de huur mag verhogen en hoeft Jaap de schimmelproblemen zelf niet te verhelpen. Hoewel het onderliggende probleem, dat zich voordoet in de vorm van Bob, niet is verholpen, vallen er weliswaar een hoop lasten van Jaap zijn schouders af. Je weet immers wat ze zeggen, liever een goede huur dan een verre vriend.
Heb jij net zoals Jaap vragen over je verplichtingen en rechten als huurder? Kom dan vooral langs bij een van onze spreekuren. De medewerkers van Rechtswinkel Nijmegen-Oost helpen je graag verder!
Auteur: Kai den Boer